Un courtier en immobilier de 19 ans – Est-ce possible ?

En juin 2019, le Tribunal fédéral a dû décider si un jeune de 19 ans pouvait être qualifié d’agent immobilier professionnel. Découvrez dans l’article comment le Tribunal fédéral a pris sa décision.

En 2007, A., 19 ans, a acquis un immeuble qu’il a financé grâce à un prêt de sa mère d’un montant de 250 000 CHF et à une hypothèque de 670 000 CHF. En outre, A. a entrepris une transformation de l’appartement mansardé, en grande partie financée par des emprunts, afin de pouvoir y vivre lui-même par la suite. Les autres logements de l’immeuble ont été loués. Ce bâtiment a été vendu en 2012, après quoi A. a acquis un autre bien immobilier la même année. À la même époque, A. était également associé dans la société en commandite gérée par son père, qui était active dans le commerce immobilier.

Les autorités fiscales de Bâle-Ville ont qualifié A. de courtier en immobilier professionnel. En conséquence, A. a été obligé de déclarer les plus-values de la vente de la propriété comme revenus d’une activité indépendante. A. a fait appel de cette évaluation devant le Tribunal fédéral.

Agent immobilier professionnel

Un agent immobilier professionnel est une personne qui achète et vend des biens immobiliers de manière systématique et dans l’intention de réaliser un profit. Les indicateurs à caractère commercial sont une approche systématique, une accumulation de transactions, un lien étroit avec l’activité professionnelle, une expertise particulière, le recours à un financement extérieur important ou le réinvestissement des bénéfices réalisés. Lors de l’évaluation, tous les critères doivent être pondérés et toutes les circonstances doivent être évaluées au cas par cas.

Accumulation de la richesse privée

Dans le cas décrit ci-dessus, A. a fait valoir que l’acquisition de la propriété n’avait servi qu’à des fins de prévoyance privée, comme le montreraient la transformation et l’utilisation de l’appartement mansardé. Une vente n’avait jamais été prévue avant 2012. Le Tribunal fédéral a rejeté cette argumentation au motif que le caractère commercial ne peut être dissimulé sous l’aspect de l’accumulation de biens. En outre, il est courant que les agents immobiliers occupent eux-mêmes un logement leur appartenant.

Expertise

En outre, A. a affirmé qu’il n’avait aucune connaissance particulière dans le domaine du commerce immobilier, d’autant plus qu’il n’avait pas travaillé dans l’entreprise de son père dans les années 2007 – 2012. Il était inapproprié que l’on attribue à A. le savoir de son père. Le Tribunal fédéral a également rejeté cet argument. Il a fait observer que, compte tenu du fait que l’acquisition de la propriété avait été effectuée sans fonds propres, aucune preuve spécifique d’emploi dans la société du père n’était requise. Le Tribunal fédéral a en outre déclaré qu’il serait tout à fait irréaliste de supposer que A. n’avait pas bénéficié de l’expertise et des contacts de son père.

Le goût du risque

A. a également critiqué le fait qu’il ait été déduit qu’il y avait une volonté particulière de prendre des risques sur la base du seul financement extérieur. Le Tribunal fédéral a précisé qu’en raison de la situation personnelle du plaignant au moment de l’acquisition, à l’âge de 19 ans et au début de ses études, le financement par endettement pur va bien au-delà de ce que l’on peut qualifier d’habituel en ce qui concerne la capacité de risque.

Compte tenu du financement externe, de l’expertise existante, de la démarche engagée et du réinvestissement des gains en capital dans un nouveau bien immobilier, le Tribunal fédéral a conclu que la qualification d’A. en tant qu’agent immobilier professionnel était licite.


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